Nuevo Procedimiento para la Actualización de Avalúos Catastrales

La venta de activos fijos, especialmente cuando se trata de bienes inmuebles, es una de las operaciones económicas más complejas de analizar para las personas dedicadas a las ciencias contables y tributarias. Lo anterior sucede porque la mayoría de este tipo de bienes tienen unos costos fiscales declarados por valores mínimos, porque fueron adquiridos a precios comerciales muy bajos y los poseen desde hace varios años sin efectuar ningún tipo de reajuste fiscal o porque su avalúo catastral para efectos del impuesto predial unificado en un determinado municipio es muy bajo, frente a su valor comercial.

Adicionalmente este tipo de operaciones ocurren de forma imprevista y cuando aparece un comprador que realiza una buena oferta económica, sin darse el tiempo para poder realizar una maduración fiscal del bien, antes de realizar el proceso de escrituración en Notaría, presentando impactos tributarios como rentas líquidas o ganancias ocasionales por valores significativos, dependiendo de si permaneció por mas de 2 años en el patrimonio del contribuyente en este último caso.

Es por esta razón que el artículo 72 del E.T, nos permite la utilización del avalúo como costo fiscal, indicando que el avalúo declarado para los fines del impuesto predial y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales podrán ser utilizados en los términos del artículo 5 de la Ley 14 de 1983 podrá ser tomado como costo fiscal a la hora de determinar la utilidad en la venta de inmuebles, lo cual se constituye en una herramienta eficiente de maduración fiscal del valor del bien cuando se solicita a la autoridad catastral que actualice el valor de los predios por estar alejados de su valor de mercado.

Para este trámite el artículo 13 de la Ley 14 de 1983 indicaba que solo hasta junio 30 de cada año, se podía realizar la solicitud por parte de los contribuyentes para la estimación del avalúo catastral; la dificultad de este trámite radicaba, en que si alguien deseaba comenzar la maduración del bien posterior a esta fecha, debía esperar un tiempo considerable para poder venderlo.

Pues bien, la expedición de la Ley 1995 de agosto 20 de 2019 en su artículo 4, modifica dicho procedimiento estableciendo que la solicitud de actualización del avalúo catastral se podrá realizar en cualquier tiempo ante la autoridad catastral y está tiene un plazo de 3 meses para resolver dicha solicitud, la cual entrará en vigencia el 1 de enero del año siguiente en que se produzca la firmeza del acto administrativo que ordenó su anotación.

Esta modificación no es solo es positiva desde el punto de vista de operación de venta de bienes inmuebles para el contribuyente, si no que implica para el municipio una actualización del valor del predio para los fines del impuesto predial unificado, aumentando el recaudo de esta renta municipal.

También se convierte en una herramienta positiva para evitar el impacto de las ganancias ocasionales en las operaciones de léase back o retroarriendo, las cuales si bien desde el ámbito de las NIIF, se consideran una sola operación en su conjunto de financiación o apalancamiento financiero, para efectos tributarios se debía analizar como una operación separada, reconociendo la venta inicial al banco y luego el arrendamiento financiero en los términos del parágrafo 2 del artículo 127-1 del E.T:

El contrato de retroarriendo o lease-back se tratará para efectos del impuesto sobre la renta y complementarios como dos operaciones separadas, es decir, una venta de activos y un arrendamiento posterior. El arrendamiento posterior se somete a la regla prevista en el artículo 139 del estatuto tributario. El contrato de retroarriendo o lease-back debe cumplir con las siguientes dos condiciones:

El problema de este artículo era que en la practica una operación que en la realidad es una financiación con una garantía para el banco sobre un activo del contribuyente, generaba un impacto de ganancia ocasional por el costo fiscal tan bajo probablemente después de varios años de depreciación y con este nuevo procedimiento de actualización catastral, se vuelve atractiva nuevamente esta figura de financiación.

Gerencia de Impuestos y Aspectos Legales
GRUPO GCT miembros de Russell Bedford International.